Quand les loyers d’une chambre échappent-ils à l’impôt ?
L’article 35 bis du code général des impôts exonère d’impôt sur le revenu les loyers tirés de la location meublée d’une partie de sa résidence principale. Trois conditions cumulatives s’appliquent, et l’administration fiscale vérifie chacune d’elles en cas de contrôle.
Les pièces louées doivent faire partie du logement principal du bailleur, constituer la résidence principale du locataire, ou exceptionnellement la résidence temporaire d’un salarié saisonnier, et le loyer doit rester fixé dans des limites raisonnables. Un étudiant installé pour l’année remplit en général ce critère.
Quels plafonds de loyer en 2025 et 2026 ?
Pour juger du caractère raisonnable, l’administration publie chaque année deux plafonds par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. Ils sont revalorisés selon l’indice de référence des loyers ; ceux de 2026 figurent dans une actualité du BOFiP datée du 19 août 2026.
| Année des loyers | Île-de-France | Autres régions |
|---|---|---|
| 2019 | 187 euros par m² et par an | 138 euros par m² et par an |
| 2022 | 192 euros par m² et par an | 142 euros par m² et par an |
| 2025 | 213 euros par m² et par an | 157 euros par m² et par an |
| 2026 | 215 euros par m² et par an | 159 euros par m² et par an |
Calculer le plafond de sa propre chambre
Il suffit de multiplier la surface par le plafond. Une chambre de 15 m² hors Île-de-France autorise ainsi 2 385 euros par an en 2026, soit 198,75 euros par mois. Une pièce de 10 m² en Île-de-France permet 2 150 euros annuels.
Dépasser le plafond fait-il perdre l’exonération ?
Pas automatiquement, selon l’analyse publiée par Weblex : au-delà du seuil, le loyer n’est pas réputé excessif d’office et les circonstances locales peuvent être examinées. Rester en dessous évite toutefois toute discussion avec l’administration et sécurise durablement la situation fiscale du senior.
Une exonération à durée limitée
Dans sa version actuelle, le dispositif concerne les locations et sous-locations conclues jusqu’au 31 décembre 2026 ; sauf nouvelle prorogation, il ne s’appliquera plus aux contrats signés à partir de 2027. Il avait déjà été prolongé par la loi de finances pour 2024.
Ne pas confondre avec les chambres d’hôtes
Une règle distincte vise la location occasionnelle de pièces à des personnes qui n’y élisent pas domicile, typiquement les chambres d’hôtes. L’exonération y est limitée à 760 euros de recettes annuelles. Elle ne concerne pas un jeune installé pour toute l’année universitaire.
Que se passe-t-il si une condition manque ?
Les sommes perçues deviennent alors des revenus de location meublée, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, le plus souvent sous le régime micro-BIC. Ses seuils et abattements, modifiés par la loi n° 2024-1039, se vérifient sur impots.gouv.fr.
Et la taxe d’habitation ?
Depuis 2023, la taxe d’habitation ne frappe plus les résidences principales. L’étude publiée par la Cnav en 2020 signalait que la domiciliation fiscale du jeune pouvait exceptionnellement peser sur cette taxe ; ce risque a quasiment disparu, sauf pour un logement classé en résidence secondaire.
Louer en règle, étape par étape
Quelques réflexes suffisent pour rester dans le cadre de l’exonération et pouvoir le démontrer plusieurs années après. Ils prennent peu de temps au moment de la signature et évitent de reconstituer des justificatifs dans l’urgence en cas de demande du fisc.
- Mesurer précisément la surface habitable de la chambre louée.
- Multiplier cette surface par le plafond de l’année et de la région.
- Fixer la participation mensuelle en dessous du résultat divisé par douze.
- Facturer les charges à part, sur la base de dépenses réelles.
- Conserver le contrat et un justificatif de domicile du jeune.
- Vérifier chaque année le nouveau plafond publié par l’administration.
Prestations sociales : se renseigner avant de signer
La loi ELAN de 2018 assimile le sous-locataire à un locataire, ce qui permet au jeune de demander une aide au logement. Pour l’APA ou l’Aspa, la prise en compte des loyers perçus doit être confirmée auprès du département ou de la caisse.
Ce que relevait l’étude de la Cnav
En 2020, l’étude jugeait les plafonds trop bas dans les marchés tendus et trop uniformes entre territoires. Elle rappelait aussi qu’une exonération totale proposée par le Sénat dans le projet de loi de finances pour 2020 avait été rejetée par l’Assemblée nationale.
Une proposition de loi encore à suivre
Déposée au Sénat le 7 novembre 2023, une proposition de loi visait à modifier l’article 35 bis pour les jeunes de moins de 30 ans et à plafonner par décret la participation. Son état d’avancement reste à surveiller.
Les pièges fiscaux les plus courants
Les erreurs relevées chez les hébergeurs tiennent surtout à des approximations de surface ou de montant. Elles sont faciles à éviter dès lors que le calcul est fait sérieusement au départ, puis revu au moment du renouvellement du contrat chaque rentrée.
- Inclure les charges dans le loyer comparé au plafond.
- Compter la surface du séjour partagé dans la surface louée.
- Appliquer le plafond de l’année précédente sans vérifier la revalorisation.
- Accueillir un jeune qui conserve ailleurs sa résidence principale.
- Oublier que l’exonération ne vaut que pour les contrats conclus avant 2027.
Garder des preuves solides
En cas de question de l’administration, l’hébergeur doit pouvoir montrer que le jeune vivait réellement chez lui : contrat signé, attestation de l’association, courrier reçu à l’adresse, inscription universitaire. Ces documents se conservent pendant toute la durée de reprise fiscale.
Séparer clairement loyer et charges
Le plafond s’apprécie hors charges. Distinguer la participation au logement et la part d’eau, d’électricité ou de chauffage, calculée sur les dépenses réelles, permet de rester sous le seuil tout en récupérant les frais engendrés par la présence d’un occupant supplémentaire.
Questions fiscales posées par les hébergeurs
Les seniors interrogent souvent les associations sur les mêmes points avant de fixer la participation. Ils concernent l’hébergement gratuit, la surface à retenir, la résidence du jeune et l’avenir du dispositif après le 31 décembre 2026.
Un hébergement sans participation financière pose-t-il problème ?
Non. Sans loyer, il n’y a aucun revenu à imposer. Certaines formules solidaires prévoient seulement un partage des charges réelles, qui reste un remboursement de dépenses. Il convient simplement de le documenter, par exemple avec un tableau annuel des factures.
Quelle surface retenir pour le calcul ?
Les exemples publiés raisonnent sur la surface habitable de la pièce louée. Lorsque le jeune dispose aussi d’une salle d’eau privative, l’intégrer se défend. Pour les pièces partagées, mieux vaut interroger le service des impôts avant de les ajouter au calcul.
Le jeune doit-il changer d’adresse ?
La chambre doit devenir sa résidence principale, c’est-à-dire son lieu de vie habituel. Un étudiant qui garde l’adresse de ses parents pour ses papiers mais vit chez l’hébergeur toute l’année y réside bien ; l’adresse de correspondance compte moins que la réalité.
Que changera 2027 ?
Faute de prorogation, les contrats conclus à partir du 1er janvier 2027 ne bénéficieraient plus de l’exonération. Le projet de loi de finances pour 2027, discuté cet automne, est donc à suivre avant de signer un nouveau contrat pour la rentrée suivante.
Organismes et ressources utiles
- Weblex – fiscalité d’une partie de résidence principale louée — Service d’information juridique et fiscale : conditions, plafonds 2026, échéance de l’exonération et exemple chiffré.
- Cnav – étude sur la cohabitation intergénérationnelle solidaire — Rapport de l’Assurance retraite analysant la fiscalité, les aides au logement et les freins rencontrés par les hébergeurs.
- Cohabilis – fiche juridique — Fiche juridique du réseau national Cohabilis, qui fédère les associations de cohabitation intergénérationnelle.
Références officielles et légales
- BOFiP – plafonds de loyer pour la location d’une partie de l’habitation principale — Actualité officielle de la doctrine fiscale rappelant les conditions de l’article 35 bis et les plafonds annuels publiés.
- Proposition de loi n° 81 (2023-2024) – Sénat — Texte sénatorial qui proposait de modifier l’article 35 bis du code général des impôts au profit des moins de 30 ans.
- Legifiscal – seuils 2026 de l’exonération — Relais de l’actualité BOFiP du 19 août 2026 donnant les plafonds 2025 et 2026 par mètre carré.