Loi ELAN et cohabitation intergénérationnelle solidaire : ce que dit le texte

D'où vient cette loi et pourquoi a-t-elle été votée ?

Avant 2018, la pratique existait sans statut propre. Selon l'ANIL, des associations la promeuvent depuis 2004 et avaient rédigé leurs propres chartes et contrats types. Faute de texte, chaque binôme oscillait entre bail meublé, hébergement gratuit ou simple arrangement verbal.

L'idée d'un cadre légal a d'abord été discutée lors de la préparation de la loi du 28 décembre 2015 sur l'adaptation de la société au vieillissement. Elle n'a finalement abouti que trois ans plus tard, dans un texte consacré au logement plutôt qu'au grand âge.

Une loi logement porteuse d'un objectif social

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite ELAN, traite surtout de construction. Son article 117 y insère un dispositif double : renforcer le lien social et lutter contre l'isolement des aînés, tout en facilitant l'accès des moins de 30 ans au logement.

Où le texte a-t-il été inséré ?

L'article 117 a modifié deux codes. Dans le Code de la construction et de l'habitation, il a créé les articles L.631-17 à L.631-19, qui régissent le contrat. Dans le Code de l'action sociale et des familles, il a ajouté l'article L.118-1 sur la charte.

Pourquoi un double ancrage ?

Le CCH fixe les règles entre les deux signataires : âges, contrepartie, durée, rupture. Le CASF vise les structures qui organisent les rencontres et suivent les binômes. Cette répartition explique qu'un arrêté ministériel distinct, attendu plus d'un an, ait été nécessaire pour compléter le dispositif.

Que prévoient concrètement les articles L.631-17 à L.631-19 ?

Le contrat permet à une personne âgée de 60 ans ou plus, propriétaire ou locataire, de louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans. Aucune condition de ressources ou de statut étudiant n'est posée.

Un contrat hors du droit commun du bail

L'exclusion de la loi de 1989 est le point le plus structurant. Pas de durée minimale de trois ans ni de congé motivé : les parties disposent d'une large liberté, que les notaires du 119e Congrès jugent volontairement souple, voire trop pour certains commentateurs.

Le cas du senior locataire

Un aîné locataire doit normalement obtenir l'accord écrit de son propriétaire pour sous-louer. Ici, il lui suffit de l'informer à l'avance, et le bailleur ne peut pas s'y opposer. Les locataires HLM ou de logements conventionnés bénéficient aussi de cette faculté de sous-location.

Et dans le parc social ?

Lorsque le logement appartient à un organisme HLM, la contrepartie n'est plus libre : elle se calcule au prorata du loyer et des charges, rapportés à la surface habitable prêtée. Le sous-loueur peut alors prétendre aux aides au logement s'il en remplit les conditions.

Combien coûte la cohabitation selon la loi ?

Le texte n'impose ni plancher ni plafond chiffré et ne définit pas l'adjectif « modeste ». Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 octobre 2024, relayé par Cohabilis, a exigé une somme très inférieure au loyer d'une location ou d'une colocation classique.

En pratique, le montant peut couvrir une part du loyer, des charges et des abonnements. Ni le loyer de marché ni un barème public ne servent de référence officielle, ce qui laisse aux associations et aux ADIL un rôle d'appréciation au cas par cas.

Qui peut s'en prévaloir ?

Toute personne d'au moins 60 ans vivant dans un logement privé ou social peut accueillir. Côté jeune, la seule condition légale est d'avoir moins de 30 ans : étudiants, apprentis, stagiaires ou jeunes salariés sont concernés de la même façon.

Les associations ont-elles un monopole ?

Non, les particuliers peuvent contracter seuls. Mais le jugement parisien de 2024 a rappelé que l'exemption à la loi Hoguet sur les agents immobiliers ne bénéficie qu'aux associations. Une société commerciale qui organise des mises en relation payantes ne peut donc pas s'en prévaloir.

Le texte a-t-il évolué depuis 2018 ?

Une proposition de loi sénatoriale du 7 novembre 2023 suggérait d'ajouter un engagement de présence, un plafond de contrepartie fixé par décret selon les zones, une surface privative minimale de 9 m² et un fonds expérimental de 10 millions d'euros par an pendant trois ans.

Vérifier qu'un projet respecte le cadre légal

Avant de signer, il est utile de confronter le projet aux exigences du texte plutôt qu'aux usages. Une démarche en six temps permet de s'assurer que l'arrangement relève bien de la cohabitation intergénérationnelle solidaire et non d'un bail ou d'un emploi déguisé.

1. Contrôler l'âge de chacun à la date de signature : 60 ans révolus pour l'hôte, moins de 30 ans pour le jeune.
2. Identifier le statut du logement : propriété, location privée ou logement social.
3. Informer par écrit le propriétaire si l'aîné est lui-même locataire.
4. Fixer une contrepartie nettement inférieure au loyer local et la justifier.
5. Décrire les éventuels menus services en excluant toute consigne horaire assimilable à un poste.
6. Mentionner la durée choisie et le préavis d'un mois en cas de rupture.

Les erreurs d'interprétation les plus fréquentes

Plusieurs lectures approximatives du texte circulent, souvent reprises d'annonces, de blogs ou de forums. Elles conduisent à des contrats fragiles, contestables devant un juge ou incompatibles avec les aides publiques. Les plus répandues sont résumées ci-dessous.

• Croire que la loi de 1989 protège le jeune comme un locataire ordinaire.
• Penser que le propriétaire du senior locataire peut refuser la sous-location.
• Fixer une contrepartie proche du prix du marché en l'appelant « modeste ».
• Confondre menus services et travail domestique régulier non déclaré.
• Supposer qu'une entreprise commerciale bénéficie des mêmes exemptions qu'une association.

Quel est le poids réel du dispositif ?

Cohabilis revendique 74 000 participants en vingt ans. Son rapport d'activité 2025 fait état de 1 114 contrats signés dans l'année, et plus de 6 300 demandes de jeunes pour environ 1 000 d'aînés, déséquilibre que la loi n'a pas résorbé.

Ce que la loi ne règle pas

Le texte reste muet sur la fiscalité, la surface minimale de la chambre, l'assurance et le décès de l'hôte. Ces sujets relèvent du droit commun ou des contrats types associatifs, d'où l'intérêt de consulter une ADIL avant de rédiger.

Questions fréquentes sur l'article 117

Les interrogations reviennent souvent sur la portée exacte du texte et sur ce qui a changé depuis son adoption. Les réponses suivantes s'appuient sur la version consolidée publiée sur Légifrance et sur les analyses de l'ANIL et des notaires.

La loi ELAN oblige-t-elle à passer par une association ?

Non. Le contrat peut être signé directement entre l'aîné et le jeune. Passer par une structure signataire de la charte reste conseillé : elle vérifie le logement, organise les rencontres préalables et assure une médiation si la relation se dégrade en cours de contrat.

L'âge de 60 ans s'apprécie-t-il au jour de la signature ?

Le texte vise une personne de soixante ans et plus qui accueille une personne de moins de trente ans. Mieux vaut vérifier les deux conditions à la signature et prévoir le sort du contrat si le jeune atteint 30 ans en cours de route.

Un logement de fonction ou une résidence autonomie sont-ils concernés ?

Le texte vise le logement dont l'aîné est propriétaire ou locataire. Cohabilis signale que l'accueil de jeunes en résidence autonomie, en hausse avec 71 jeunes hébergés en 2025, ne dispose pas encore d'un cadre juridique complet et relève d'arrangements spécifiques.

La proposition sénatoriale de 2023 est-elle en vigueur ?

Il s'agit d'une proposition déposée au Sénat, pas d'une loi promulguée. Avant de se fier à un plafond de contrepartie ou à une surface minimale, il convient de vérifier la version en vigueur des articles L.631-17 et L.631-18 sur Légifrance.