Impuestos para mayores que alquilan una habitación a un joven en Francia

¿Cuándo queda exenta la renta de una habitación?

El artículo 35 bis del Código General de Impuestos francés exime del impuesto sobre la renta lo cobrado por alquilar amueblada una parte de la propia vivienda habitual. Se exigen tres condiciones a la vez, y la administración puede comprobar cada una de ellas.

Las habitaciones deben formar parte de la residencia principal del arrendador; convertirse en la residencia principal del inquilino, o excepcionalmente en el alojamiento temporal de un temporero; y el precio debe mantenerse en límites razonables. Un estudiante instalado todo el curso suele cumplirlo.

¿Qué topes rigen en 2025 y 2026?

Para valorar si el precio es razonable, el fisco francés publica cada año dos topes por metro cuadrado de superficie habitable, sin gastos. Se actualizan con el índice oficial de referencia de alquileres; los de 2026 aparecieron en un boletín del 19 de agosto.

Calcular el tope de su habitación

Basta con multiplicar la superficie de la habitación por el tope correspondiente. Una habitación de 15 metros cuadrados fuera de la región parisina admite 2 385 euros anuales en 2026, es decir 198,75 al mes; una de 10 metros en Île-de-France, 2 150 euros.

¿Superar el tope supone perder la exención?

No de forma automática, según el editor jurídico Weblex: por encima del umbral el precio no se presume excesivo y pueden valorarse las circunstancias locales. Quedarse por debajo, sin embargo, evita cualquier discusión con el fisco y simplifica la situación cada año.

Una exención con fecha de caducidad

En su versión actual, la norma cubre los alquileres y subarriendos celebrados hasta el 31 de diciembre de 2026. Salvo nueva prórroga, los contratos firmados desde 2027 ya no podrán acogerse. La ley de presupuestos para 2024 ya la había prolongado anteriormente.

No confundir con las casas de huéspedes

Otra disposición regula el alquiler ocasional de habitaciones a personas que no fijan allí su domicilio, como un bed and breakfast. Esa exención se limita a 760 euros de ingresos anuales y no afecta a un joven que vive todo el curso en la casa.

¿Qué ocurre si falla una condición?

La renta pasa a tributar como alquiler amueblado, dentro de los beneficios industriales y comerciales, normalmente en el régimen simplificado micro-BIC. Sus umbrales y reducciones fueron modificados por la Ley n.º 2024-1039; los importes vigentes deben consultarse en la web oficial del fisco francés.

¿Y el impuesto local de vivienda?

Desde 2023, la taxe d’habitation francesa ya no grava las residencias principales. Un informe de 2020 para la caja de pensiones señalaba que el domicilio fiscal del joven podía influir excepcionalmente en ella; ese riesgo casi ha desaparecido, salvo en viviendas consideradas secundarias.

Alquilar en regla, paso a paso

Unos pocos hábitos permiten mantenerse dentro de la exención y demostrarlo años después. Requieren poco tiempo al firmar y evitan tener que reunir justificantes con prisas si la administración llega a pedir explicaciones sobre esos ingresos.

1. Medir con precisión la superficie habitable de la habitación.
2. Multiplicarla por el tope del año y de la región.
3. Fijar la aportación mensual por debajo de ese total dividido entre doce.
4. Repercutir los suministros aparte, según facturas reales.
5. Guardar el contrato y una prueba de que el joven vive allí.
6. Comprobar cada año el nuevo tope publicado.

Prestaciones sociales: consultar antes de firmar

La ley francesa de 2018 equipara al subarrendatario con un inquilino para la ayuda a la vivienda: el joven puede solicitarla. Si la renta cobrada afecta a prestaciones de la persona mayor, como la APA o la ASPA, debe confirmarse con el organismo correspondiente.

Lo que observaba el estudio de 2020

El informe de la caja de pensiones francesa consideraba los topes demasiado bajos en ciudades tensionadas y demasiado uniformes entre territorios. Recordaba además que la Asamblea Nacional rechazó una exención total propuesta por el Senado en los presupuestos para 2020.

Una proposición de ley pendiente

Registrada en el Senado el 7 de noviembre de 2023, una proposición de ley pretendía modificar el artículo 35 bis en favor de inquilinos menores de 30 años y limitar por decreto la aportación. Conviene comprobar su tramitación antes de contar con esos cambios.

Los errores fiscales más frecuentes

Los fallos de los anfitriones suelen deberse a cálculos aproximados de superficie o de precio. Se evitan fácilmente si el cálculo se hace con cuidado al principio y se revisa cada otoño, cuando se renueva el acuerdo para el nuevo curso académico.

• Incluir los suministros en la renta que se compara con el tope.
• Sumar el salón compartido a la superficie alquilada.
• Aplicar el tope del año anterior sin comprobar la actualización.
• Acoger a un joven que mantiene su residencia principal en otro lugar.
• Olvidar que solo cuentan los contratos firmados antes de 2027.

Conservar pruebas sólidas

Si el fisco pregunta, el anfitrión debe poder demostrar que el joven vivía realmente allí: contrato firmado, carta de la entidad mediadora, correo recibido en la dirección, matrícula universitaria. Estos papeles se guardan durante todo el plazo en que la administración puede revisar.

Separar renta y suministros

El tope se aplica sin gastos. Distinguir la aportación por la habitación de la parte de agua, luz o calefacción, calculada con facturas reales, mantiene la renta bajo el umbral y permite recuperar los costes que genera un ocupante adicional.

Preguntas fiscales de los anfitriones

Las personas mayores plantean a las entidades casi siempre las mismas cuestiones antes de fijar la aportación. Se refieren al alojamiento gratuito, a la superficie que debe contarse, a la residencia del joven y al futuro de la norma tras 2026.

¿Alojar sin cobrar plantea algún problema?

No. Sin renta no hay ingreso que gravar. Algunas fórmulas solidarias solo prevén compartir los suministros reales, lo que equivale a un reembolso de gastos. Basta con conservar un registro anual sencillo de las facturas para documentarlo.

¿Qué superficie se toma para el cálculo?

Los ejemplos publicados utilizan la superficie habitable de la habitación alquilada. Si el joven dispone además de un baño privado, incluirlo es defendible. Para los espacios compartidos, lo prudente es consultar a la oficina tributaria antes de sumarlos.

¿Debe el joven cambiar de dirección?

La habitación debe ser su hogar habitual. Un estudiante que conserva la dirección de sus padres para trámites pero vive con el anfitrión todo el año reside allí; pesa más la realidad que la dirección postal.

¿Qué cambiará en 2027?

Sin prórroga, los contratos celebrados desde el 1 de enero de 2027 perderían la exención. Conviene seguir los presupuestos franceses para 2027, debatidos este otoño. Quien acoja en España o Latinoamérica debe consultar la normativa tributaria de su propio país.